أولاً ، قصة قصيرة عن شراء عقار استثماري.
أقمنا أنا وزوجتي في فندق في توكسون لمدة أسبوع في فصل الشتاء. كانت فاتورتنا ضعف ما كان ينبغي أن تكون عليه ، لكن بما أنني دفعت بالفعل المبلغ الصحيح نقدًا ، لم أفكر في ذلك. أثناء إقامتنا ، لاحظنا أن الردهة وحوض السباحة لم يتم تسخينهما ، وقمنا بتمريرهما على أنهما اقتصاديان. بعد مرور عام ، عندما قرأت قصة إخبارية عن مالك جديد يكافح من أجل جعل الفندق يعمل ، أدركت ما كان يحدث بالفعل.
لإعداد الموتيل للبيع ، كان المالك يستخدم أبسط طريقتين لتضخيم القيمة المقدرة: خفض النفقات وزيادة الدخل المبلغ عنه. قد يؤدي إيقاف الإصلاحات ، وخفض الحرارة ، وإضافة 100 دولار في الدخل بهدوء إلى الكتب كل يوم ، إلى زيادة صافي الدخل لهذا العام بمقدار 45000 دولار إضافي. مع معدل رسملة بنسبة 0.08 ، فإن هذا يعني أن التقييم سيأتي بمبلغ 562000 دولار أعلى مما ينبغي. تخيل الرجل الفقير الذي دفع زائدة!
لتجنب مثل هذا الخطأ عند شراء عقار استثماري ، تحتاج إلى مراقبة مثل هذه الحيل. تحتاج أيضًا إلى فهم أساسيات تقييم ممتلكات الدخل.
يبدأ تقييم عقارات الدخل بمعدل الرسملة ، أو "معدل الحد الأقصى". عندما يتوقع المستثمرون في منطقة ما عائدًا بنسبة 8 ٪ على الأصول ، يكون معدل الحد الأقصى هو 0.08. يتم تقسيم صافي الدخل قبل خدمة الدين على هذا للوصول إلى قيمة الممتلكات. تم شرح هذا بمزيد من التفصيل في مقال آخر ، ولكن النقطة الأساسية التي يجب تذكرها هي أن كل دولار من الدخل الإضافي المعروض سيزيد من القيمة المقدرة بمقدار 12.50 دولارًا بمعدل أقصى قدره 0.08 (أو ، على سبيل المثال ، بمقدار 10 دولارات ، إذا كان معدل الحد الأقصى هو .10).
تجنب الحيل القذرة عند شراء عقار استثماري
عندما يقوم بائعو العقارات بزيادة صافي الدخل بوسائل صادقة ، يجب أن يبيع العقار مقابل المزيد. ومع ذلك ، هناك العديد من الطرق غير النزيهة ، سواء القانونية أو الاحتيالية ، التي يتم استخدامها في بعض الأحيان. قد يقوم بائعي المنازل بتغطية شقوق الأساس بالجص ، لكن الحيل التي يستخدمها بائعي العقارات ذات الدخل لا تتعلق بالمظهر. هذه الحيل حول الدخل والنفقات.
تتمثل إحدى الطرق التي يمكن بها تضخيم الدخل ، في إظهار "الدخل المبدئي" أو الدخل المتوقع ، بدلاً من الإيجارات الفعلية المحصلة. اطلب الأرقام الفعلية وتحقق من عدم وجود أي من الشقق المدرجة على أنها مسكونة خالية بالفعل. تحقق مما إذا كان أي من الدخل ناتجًا عن أحداث لمرة واحدة ، مثل بيع شيء ما.
الدخل من آلات البيع منطقة رمادية. يقوم العديد من المستثمرين الأذكياء بطرح هذا من صافي الدخل قبل تطبيق معدل الحد الأقصى ، ثم إعادة إضافة قيمة الآلات نفسها. على سبيل المثال ، إذا كانت ماكينات الغسيل تحقق 6000 دولار ، فإن ذلك سيضيف 75000 دولار إلى القيمة المقدرة (.08 معدل الحد الأقصى) ، إذا قمت بتضمينها. ومع ذلك ، نظرًا لأنه يمكن استبدالها بسهولة ، فإن إضافة تكلفة الاستبدال البالغة 10000 دولار أمر منطقي أكثر.
تتضمن الحيل المهمة الأخرى التي يمارسها البائعون إخفاء النفقات. يمكن أن يشمل ذلك دفع ثمن إصلاحات الكتب ، أو مجرد تجنب الإصلاحات الضرورية لمدة عام. يمكن أن يؤدي هذا إلى زيادة صافي الدخل بشكل كبير ، مما يعني أنك تدفع أكثر مقابل العقار. وهذا يعني أيضًا أن لديك دخلاً أقل من المتوقع ، وتأجيل الصيانة لتعويض ذلك.
اسأل عن محاسبة جميع النفقات. إذا كان هناك رقم في فئة المصاريف مريبًا ، فاستبدله بأفضل تخمين لديك. ثم أعد حساب صافي الدخل.
انظر إلى كل مما يلي ، والتحقق من الأرقام قدر الإمكان ، واستبدال التخمينات الخاصة بك إذا كانت مشبوهة للغاية: معدلات الشغور ، والإعلان ، والتنظيف ، والصيانة ، والإصلاحات ، ورسوم الإدارة ، واللوازم ، والضرائب ، والتأمين ، والمرافق ، والعمولات ، الرسوم القانونية وأية مصاريف أخرى. قم بواجبك وتجنب حيل البائع عند شراء عقار استثماري.
ZZZZZZ