لماذا تشتري عقارات استثمارية دون رؤيتها؟ إنها لعبة أرقام. سواء كنت ترى العقار قبل أن تقدم عرضًا أم لا ، ليس بنفس أهمية التأكد من أن الأرقام منطقية.
اعتاد رجل في كاليفورنيا على إرسال عروض على مئات قوائم MLS في وقت واحد ، مع تقديم 25٪ أقل من السعر المطلوب لكل منها. من حين لآخر سيقبل عدد قليل من البائعين عروضه. لم يضطر أبدًا إلى النظر إلى المنازل مسبقًا. إن تضمين بند "الفحص والموافقة" في العرض يعني أنه يمكنه دائمًا التراجع عن الصفقة لاحقًا عندما يرى المنزل. وفي الوقت نفسه ، وجد بكفاءة البائعين المتحمسين حقًا.
توضح هذه القصة الحقيقية أنه مع وجود شرط جيد أو اثنين في العقد ، لا داعي للقلق بشأن تقديم عرض قبل أن ترى عقارًا. هذا صحيح عند شراء عقار استثماري أو منزلك التالي. عندما لا يكون كل شيء يقوله البائع ، يمكنك رفض الصفقة بخسارة قليلة أو معدومة. فلماذا لا تريد إلقاء نظرة على العقار؟
شراء العقارات الاستثمارية بالأرقام
السبب الرئيسي وراء تخطي النظر إلى عقار قبل تقديم عرض هو الوقت. هذا صحيح بالتأكيد إذا كان العقار بعيدًا. إذا لم تحصل على سعر منطقي ، فلماذا تقضي وقتك في السفر للنظر في الاستثمارات العقارية؟ سعر وشروط منطقية - هذا هو المهم. بالطبع قد ترغب في إلقاء نظرة على العقار الفعلي في النهاية ، ولكن النظر إلى الأرقام هو كيف تستثمر.
يقيّم المستثمرون ممتلكات الدخل وفقًا للتدفق النقدي الحالي (أو إذا كانوا يريدون استثمارات آمنة وقابلة للتطبيق) ، لذا ابدأ بالتحقق من الدخل. احصل على أرقام الدخل الفعلية للأشهر الـ 12 الماضية. ضع في اعتبارك دائمًا الدخل المحتمل في حالة زيادة الإيجارات وإضافة آلات البيع وما إلى ذلك ، ولكن ضع عرضك على أساس الدخل الحالي.
التحقق من جميع المصاريف مع العقارات الاستثمارية. إذا بدت أي نفقات يسردها البائع منخفضة بشكل غير عادي ، فمن المرجح أن تكون كذلك. فقط استبدل أفضل تخمين لديك بدلاً من أي أرقام مشبوهة.
بعد تحديد صافي الدخل التشغيلي ، قم بتطبيق معدل الرسملة المناسب للوصول إلى القيمة. إذا لم تكن متأكدًا من كيفية القيام بذلك ، فاطلب المساعدة. ومع ذلك ، يجب أن تفهم حقًا مبدأ كيفية تحديد معدل الحد الأقصى. هذه لعبة أرقام تلعبها.
احسب مدفوعات القرض (تحدث إلى المصرفي الذي تتعامل معه) ، واطلع على مقدار التدفق النقدي الذي ستحصل عليه. ثم يمكنك تحديد عائدك النقدي على أساس مقدار أموالك الخاصة التي تضعها في الصفقة. فقط قسّم التدفق النقدي على استثمارك.
عندما تعمل الأرقام ، يمكنك تقديم عرض بأمان. ستخبرك عمليات التفتيش إذا كانت هناك مشاكل ستؤثر على التدفق النقدي. يمكنك دائمًا إعادة التفاوض في حالة وجود مثل هذه المشكلات (بافتراض أنك جعلت موافقتك على جميع عمليات التفتيش طارئة على العرض). بالطبع ، يمكنك حتى إلقاء نظرة الآن بعد أن أصبحت مستعدًا حقًا لشراء هذا العقار الاستثماري.
ZZZZZZ